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2007-04-09 02:34/劉德宜/專題報導    
 
 
中央銀行第11次升息,各行庫房貸利率著上揚0.03個百分點,雖然幅度不大,但如果與三年前相比,今年許多房貸戶利息開始跳升一個百分點,本息攤還壓力不小,精打細算的消費者減壓第一招就是向銀行談判,爭取好的利率。


這兩年房價漲幅可觀,以台北市房價為例,過去一年每坪平均房價由27萬元拉高到37萬元,整整跳升10萬元,以貸款成數8成計算,30坪的房子多出240萬元的貸款負擔,以目前平均2.5%房貸利率、20年期間計算,每月本息攤還多出1.2萬元。

目前市面上幾乎找不著低於2%以下的房貸利率,而採用銀行約在3年集中推出「只繳息的前2-3年寬限期」、20年期房貸戶,將在今年開始利率一口氣跳升約1個百分點,換句話說,每個月每100萬元貸款本息會多增加500元,一年多出6000元開銷。

兆豐銀行個人金融處處長孫蘭英表示,利率看似上升一點點,但是房貸利率加碼幅度其實不小,特別是在2003年以前的貸款戶,目前的房貸利率大半是在3.75%以上。

孫蘭英說,先查清楚你目前的房貸利率與市場平均值2.5%的差異性,如果落在3%以內,都還算是可接受的範圍,一旦超出,就要向銀行討價還價,特別是貸款金額在300萬元以上的客戶,都是非常有資格跟銀行談判的客戶,何況目前是買方市場,與其讓客戶轉貸跑掉,銀行還是願意留住客戶,否則營運成本會上升。

利差過大應考慮轉貸轉貸向來是減輕房貸負擔最好用的招術,銀行的轉貸潮從來不會因為這幾年利率夠低而停止過。據了解,銀行房貸金額中有2成的比重為代位清償,也就是幫消費者償還前手銀行房貸。

民眾要注意房貸搬家時是否有違約金的問題。孫蘭英提醒,如果你在前一家銀行的貸款成數在八成五以上,就很難在後一家銀行談到比較低的利率,因為目前的房價都在高檔,銀行的貸款風險增加。

彰化銀行副總經理施建安認為,如果你的房屋所在地區的房價往上走,轉貸才有可能會減輕負擔,因為房價可能往下跌或地區不佳,新承做的銀行在扣掉折舊與增值稅後,給你的貸款額度有可能縮減,何況「只付利息不繳本金,房貸永遠還不了的。」

低利率時代,很多理財專家都會建議:「不要急著還房貸,而且要擴大貸款。」不過今年的情況不宜擴張信用,因為三月初才發生過全球股災,全球主要國家的中央銀行開始停止升息的動作,意味著資金流竄加速、投資市場波動加大,以及全球景氣可能不如預期,借錢投資很容易白做工,甚至倒賠。

房貸終究還是筆負擔,有餘錢還是先還房貸比較妥當。

善用周轉型房貸生財最近五年,銀行利率結構出現巨幅改變,過去房貸專家一遇上升息,必教的一招「以短支長」失靈,因為「現在的短期利率不見得比長期利率低」。

一向被視為較高利率的周轉型,或稱為理財型房貸,可以讓你減少房貸壓力,又能顧及突然來臨的投資好機會。

周轉型房貸,就是銀行給你的房貸額度為500萬元,你已經還200萬元,等於多出200萬元的額度讓你以後隨時可以動用,利率雖然較高,因為是按天計息,比借短期貸款划算。

若與存款比較,孫蘭英設算,貸款利息通常比存款高,可見你一有閒錢就不該存得太多,而是應該先還一部份房貸,需要用錢時再向銀行借出來,所以辦貸款時建議直接採取周轉型房貸,或是同樣概念、與存款帳戶連結扣抵房貸的連動式房貸。
 


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崔希/崔西

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